房屋定價(jià)的影響因素

　　再給房屋定價(jià)售賣(mài)之前，懿皇地產(chǎn)建議大家不妨先了解一下哪些因素會(huì )影響定價(jià)的高低，以便能較為準確的對房屋定價(jià)。

　　一、宏觀(guān)因素

　　1、國家政策

　　國家在房地產(chǎn)方面每次推出新政，都會(huì )對整個(gè)行業(yè)帶來(lái)一些或大或小的震蕩，這些新政包括限購、貸款、限戶(hù)等。

　　2、國家經(jīng)濟狀況

　　房?jì)r(jià)走勢和國家的經(jīng)濟形式密切相關(guān)：經(jīng)濟向好，房?jì)r(jià)上揚;經(jīng)濟下行，房?jì)r(jià)必然進(jìn)入平緩或者下降通道。

　　3、市場(chǎng)供需關(guān)系

　　地區常住人口逐年上漲，增長(cháng)的人口基數為地區房產(chǎn)交易市場(chǎng)提供了源源不斷的購買(mǎi)人群。

　　二、微觀(guān)因素

　　可以把微觀(guān)因素分為三個(gè)方面，即外部環(huán)境、小區情況、房屋情況和周期&付款方式。

　　1、外部環(huán)境

　　1)地理位置

　　中心房?jì)r(jià)高于郊區，商圈中心高于周邊，市中心地段的房子生活配套更為完善，商圈也是如此。

　　2)規劃中市政建設的熱點(diǎn)片區

　　市政建設會(huì )直接提升一個(gè)區域的整體價(jià)值，也會(huì )提升居住區的生活層次。

　　3)軌道交通和公交網(wǎng)絡(luò )非常發(fā)達的區域

　　一般在同個(gè)區域，離地鐵越近的房子房?jì)r(jià)越高。

　　4)教育資源

　　房?jì)r(jià)和對口小學(xué)的質(zhì)量也有這一定聯(lián)系。

　　2、小區情況

　　1)周邊配套

　　周邊生活配套設施是否齊全，比如商場(chǎng)、超市、菜市場(chǎng)、飯館、藥店等附近商家是否能較大滿(mǎn)足業(yè)主的日常生活需要。

　　2)小區品質(zhì)

　　小區是否是品牌開(kāi)發(fā)商，物業(yè)管理水平以及綠化環(huán)境如何。

　　3、房屋情況

　　1)樓層

　　一般來(lái)講，中間樓層要比兩邊樓層平均價(jià)格要高些，綜合來(lái)看其視野采光和生活便利程度帶來(lái)的舒適感較高。低層有采光差、噪音高等問(wèn)題，高層生活的便利程度不高。

　　2)戶(hù)型

　　房屋戶(hù)型影響居住的舒適度，好的戶(hù)型有良好的通風(fēng)、采光、動(dòng)靜分區、有序無(wú)浪費等優(yōu)勢，自然受到追捧，房屋價(jià)格也就水漲船高。同一小區優(yōu)勢戶(hù)型，售價(jià)會(huì )相對更高。

　　3)面積

　　戶(hù)型大小適中的房屋容易獲得購房者的青睞，自然定價(jià)會(huì )高一些。太大或太小的房型都有其特有的局限性，在盡可能促成交易的前提下，定一個(gè)更為合理的價(jià)格尤其重要。

　　4)裝修

　　精裝修的房子賣(mài)相好，對于需求精裝房的購房者來(lái)說(shuō)，裝修精美也是一大優(yōu)勢，既可以節省成本，又可以立即入戶(hù)。但是價(jià)格略高，購房者要再三考慮。

　　5)稅費

　　稅費的高低在購房成本上影響著(zhù)房屋價(jià)格，交易稅費一般由購房者承擔，因此，房屋稅費的高低決定了購房成本的高低。稅費少成本低，房屋價(jià)格自然高;相反，稅費多，成本高，房屋價(jià)格也會(huì )被壓低。

　　4、賣(mài)房周期&付款方式

　　1)賣(mài)房周期：如果預計的賣(mài)房周期較長(cháng)，則可根據市場(chǎng)情況將房?jì)r(jià)定的略高于市場(chǎng)價(jià)格，等待以理想的價(jià)格出手。如果希望短期內盡快將房子賣(mài)出去，就需要與市場(chǎng)價(jià)格持平或者略低于市場(chǎng)價(jià)格。

　　2)付款方式：目前市場(chǎng)上的買(mǎi)方都會(huì )以貸款的方式進(jìn)行支付，如果希望找到可以全款付款的買(mǎi)家，則價(jià)格要略低于市場(chǎng)價(jià)格以吸引買(mǎi)方全款支付。如果可以接受較長(cháng)周期的組合貸款，價(jià)格則相應可以定高一點(diǎn)，因為組合貸款的付款周期較長(cháng)，但對買(mǎi)家來(lái)說(shuō)比商業(yè)貸款要更劃算一些，所以可能會(huì )愿意多支付一點(diǎn)房款。

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