3月12日，洛陽(yáng)市人民政府網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于印發(fā)洛陽(yáng)市城中村改造以購代建實(shí)施方案（試行）的通知》。這一方案的出臺，對洛陽(yáng)市城中村改造工作及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展有著(zhù)深遠影響?，F將有關(guān)內容解讀如下。

問(wèn)：洛陽(yáng)市為什么要出臺《洛陽(yáng)市城中村改造以購代建實(shí)施方案》？

答：一方面是為響應國家積極穩步推進(jìn)城中村改造的戰略部署，滿(mǎn)足洛陽(yáng)自身城市發(fā)展需求；另一方面旨在拓寬征收安置渠道，滿(mǎn)足群眾房屋安置多元化、個(gè)性化需求，提升生活品質(zhì)，同時(shí)加快房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展，支撐城市經(jīng)濟穩定增長(cháng)。

問(wèn)：方案制定參考了哪些經(jīng)驗？

答：充分借鑒了鄭州、信陽(yáng)等地在城中村改造方面的成功實(shí)踐經(jīng)驗。

問(wèn)：哪些人屬于此次城中村改造以購代建的安置對象？

答：僅涵蓋列入我市城中村改造計劃項目的相關(guān)群眾，具體包括擬征遷且亟待安置的對象，以及已簽訂《征收安置補償協(xié)議》，但尚未進(jìn)行分房或分房未足額到位的安置對象。

問(wèn)：此次安置方式有哪些？

答：既保留傳統的新建安置房安置方式，又創(chuàng )新性引入以購代建安置模式，以購代建安置模式細分為房票安置、自主購買(mǎi)、組織購買(mǎi)三種具體形式。

問(wèn)：安置房源從哪里來(lái)？

答：主要為已開(kāi)工建設但尚未銷(xiāo)售，且持有預售許可證的住宅項目，以及已取得不動(dòng)產(chǎn)權證書(shū)、不存在產(chǎn)權糾紛的住房。各城市區會(huì )建立專(zhuān)門(mén)的“房源庫”，并向社會(huì )公示，同時(shí)實(shí)施動(dòng)態(tài)管理。

問(wèn)：什么是實(shí)施主體？

答：實(shí)施主體是指安置房建設主體。

問(wèn)：房票安置的使用規則是怎樣的？

答：房票持有人為被征收房屋的所有權人，房票金額包含安置補償款及各類(lèi)獎勵等量化后的總額。房票使用期限最長(cháng)為6個(gè)月，由市級統一制作并核發(fā)。持有人可在“房源庫”中自主挑選心儀房源，購房款不得低于房票金額的90%，且房票僅限本人用于購買(mǎi)住宅，嚴禁轉讓或套現。

問(wèn)：房票安置的結算流程是怎樣的？

答：房地產(chǎn)企業(yè)憑借房票及購房合同，向城市區實(shí)施主體申請資金劃撥。實(shí)施主體按照規定，分批將款項撥付至監管賬戶(hù)，支付節點(diǎn)和比例嚴格參照《洛陽(yáng)市商品房預售資金監管辦法》執行。

問(wèn)：如果房票購房款有剩余或不足怎么辦？

答：若購房款超出房票金額，超出部分由持有人自行補足；若未超出，轄區政府將依據雙方簽訂的征收補償安置協(xié)議妥善解決。

問(wèn)：自主購買(mǎi)的流程是什么？

答：轄區政府首先對安置對象房屋安置補償權益進(jìn)行貨幣量化核算，確定總金額后，簽訂自主購買(mǎi)協(xié)議。安置對象需在6個(gè)月內自主完成住宅購買(mǎi)，并簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。若逾期未購買(mǎi)，則視作自動(dòng)放棄，轄區政府仍按照自主購買(mǎi)協(xié)議約定進(jìn)行處理解決安置問(wèn)題。

問(wèn)：自主購買(mǎi)的購房款如何支付？

答：城市區政府匯總自主購房情況，報送至市住建局備案，之后由區實(shí)施主體集中代付購房款至資金監管賬戶(hù)，支付節點(diǎn)及比例嚴格參照《洛陽(yáng)市商品房預售資金監管辦法》執行。

問(wèn)：自主購買(mǎi)對購房?jì)r(jià)值有要求嗎？

答：自主購買(mǎi)住房?jì)r(jià)值不得低于貨幣量化后總金額的90%，超出部分由安置對象自行承擔，未超出部分按照自主購買(mǎi)協(xié)議進(jìn)行處理。

問(wèn)：組織購買(mǎi)的程序是怎樣的？

答：城市區政府組織實(shí)施主體負責開(kāi)展成本審核、與開(kāi)發(fā)商談判、選定項目、制定詳細方案，方案完成后報市住建局備案。隨后與開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂購房合同，由開(kāi)元城投支付購買(mǎi)款，最后轄區政府組織安置對象簽訂購房合同。

問(wèn)：為什么要由開(kāi)元城投支付購買(mǎi)款？

答：開(kāi)元城投是我市唯一承接城中村改造專(zhuān)項資金的政府平臺公司。

問(wèn)：組織購買(mǎi)的房屋標準和價(jià)格如何確定？

答：所購買(mǎi)項目建設標準不低于新建安置房，購買(mǎi)價(jià)格參考綜合成本價(jià)等因素，通過(guò)公開(kāi)競價(jià)方式確定，相關(guān)費用合理計入成本。

問(wèn)：組織購買(mǎi)過(guò)程中如何進(jìn)行資金監管和項目管理？

答：在市住建局的指導下，開(kāi)元城投和區實(shí)施主體將資金支付至監管賬戶(hù)，城市區政府全程監管工程建設，直至項目竣工交付并辦理完所有手續。

問(wèn)：組織購買(mǎi)如何進(jìn)行選房？

答：城市區政府按照面積接近原則編制分配方案，若所選房屋面積超出應得面積，安置對象需補齊差價(jià)；若不足，則按照雙方簽訂的征收補償安置協(xié)議妥善解決。

問(wèn)：組織購買(mǎi)涉及的配套資產(chǎn)如何處理？

答：配套資產(chǎn)由轄區政府制定處置方案，并向社會(huì )公示。

問(wèn)：以購代建安置方式有哪些優(yōu)惠政策？

答：選擇以購代建安置方式的群眾，在貨幣補償范圍內免征契稅，超出部分依法征收契稅；憑借購房合同，可在新購房屋所在學(xué)區辦理子女入學(xué)手續，在房屋交付前，子女可保留原片區入學(xué)資格；組織購買(mǎi)模式下，符合棚戶(hù)區改造政策的樓盤(pán)，按規定減免相關(guān)稅費；簽訂購房合同后，可申請商業(yè)貸款，符合條件的還能申請公積金貸款。

解讀機構：洛陽(yáng)市住房和城鄉建設局

解讀人：李軼鵬

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